RAMÍREZ: "Los contratos, como yo lo había mencionado, tienen muchísimas falencias"

Nuevos acuerdos, irregularidades en la titularidad y certificación de firmas

La situación de los terrenos comercializados por la inmobiliaria "Mi Primer Casa" podría comenzar a encaminarse con la firma de nuevos contratos entre los adquirentes y el propietario de las tierras. Según explicó el abogado Enrique Ramírez, durante esta semana se prevé avanzar tanto en la regularización del loteo ante la Municipalidad de Formosa como en la redacción de los nuevos acuerdos legales.

En tal sentido, Ramírez representa actualmente a entre 35 y 50 personas que adquirieron parcelas en el sector denominado Los Búfalos. Por su parte, el letrado destacó la predisposición de las partes para encontrar una solución y remarcó que el propietario de los terrenos se presentó formalmente para intentar resolver las dificultades planteadas.

Respecto del estado de las actuaciones previas, Ramírez sostuvo: "Los contratos, como yo lo había mencionado, tienen muchísimas falencias". En este sentido, consideró que los acuerdos vigentes deben ser reemplazados de forma urgente por otros instrumentos que garanticen los derechos de los compradores y reconozcan la totalidad de los pagos efectuados hasta el momento.

Asimismo, uno de los principales puntos señalados por el abogado está directamente relacionado con la titularidad de las tierras. Según explicó, los contratos anteriores fueron celebrados con un fideicomiso, pese a que los terrenos no se encontraban registrados a nombre de esa figura jurídica. Sobre esta inconsistencia, afirmó: "Difícilmente vos puedas exigirle al fideicomiso que te entregue una tierra que no la tiene, no es de él". De forma complementaria, cuestionó que los contratos privados no contaran con certificación de firmas por parte de un escribano público, motivo por el cual planteó que los nuevos acuerdos deberán incluir obligatoriamente esa certificación como una garantía adicional para los adquirentes.

Cuestionamiento a cláusulas abusivas y proceso de regularización municipal

Entre las condiciones de los contratos anteriores, Ramírez cuestionó especialmente una cláusula que establecía que, ante la falta de pago de tres cuotas consecutivas, el comprador perdía el derecho a adquirir el terreno y recibía únicamente el 40% del valor histórico de lo abonado. Por consiguiente, el letrado consideró que esa disposición es "confiscatoria" y sostuvo que contradice abiertamente lo establecido por la Ley 14.005, por lo que exigió su eliminación en los nuevos borradores. De igual forma, objetó el mecanismo utilizado en algunos acuerdos para determinar el valor de las cuotas mediante bolsas de cemento, puesto que los contratos establecían tomar como referencia tres comercios locales sin especificar cuáles eran. Para Ramírez, esa pauta debe quedar claramente delimitada para evitar que la actualización quede librada a la arbitrariedad de una de las partes.

Por otro lado, se observaron los intereses punitorios por atrasos, que alcanzaban hasta un 1,5% diario (aproximadamente un 45% mensual), calificación que el abogado tildó de excesiva. Además, cuestionó que se exigiera a los compradores un 10% adicional tras la entrega del terreno para cubrir gastos de mensura y trámites administrativos, responsabilidades que corresponden exclusivamente al propietario o al fideicomiso.

En cuanto a la condición administrativa, Ramírez explicó que el propietario deberá completar ante el Municipio la documentación necesaria para que el loteo de Los Búfalos quede formalmente habilitado, incluyendo la infraestructura de servicios básicos. Sobre este punto, señaló: "Lo que mejor conviene a todas las partes ahora es regularizar todo este tipo de situación". A su vez, aclaró que, aunque su intervención se concentra en Los Búfalos y no representa aún a compradores de otros sectores como Cecotto, los contratos revisados presentan características e irregularidades similares.

Finalmente, frente a la posibilidad de iniciar acciones judiciales, el letrado explicó que su prioridad es resguardar los derechos de las familias para garantizar que obtengan el terreno o recuperen el dinero en condiciones justas. Aunque consideró que faltarían elementos para configurar el delito de estafa —pese a existir una denuncia de la Defensoría del Pueblo—, sostuvo que un contrato correctamente confeccionado definirá con precisión los plazos y obligaciones de entrega. "Después de llegado el tiempo, sí, con un nuevo contrato en donde puedan garantizar" la entrega, afirmó el abogado, quien estimó que los nuevos borradores comenzarán a redactarse de inmediato para ser presentados inicialmente a sus representados y luego al resto de los adquirentes.